LOS ANGELES (AP) – Rynek mieszkaniowy nie wykazuje żadnych oznak wyjścia z trzyletniego kryzysu po rozczarowującym sezonie wiosennym i z ponurymi perspektywami na lato i jesień.
Kupujący domy weszli w 2024 rok z optymizmem, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie dalej spadać po spadku pod koniec ubiegłego roku. Nadzieje te jednak osłabły, gdy silniejsze od oczekiwań dane dotyczące inflacji i gospodarki rzuciły się w cień na moment potencjalnej obniżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną.
Do kwietnia średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu pod zastaw domu przekroczyło 7% po raz pierwszy od listopada. To, w połączeniu z rekordowo wysokimi cenami mieszkań, zmusiło wielu potencjalnych nabywców domu do odroczenia poszukiwań domu – niektórzy na czas nieokreślony.
Ekonomiści spodziewają się nieznacznego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych do końca tego roku. Jednak niewielki spadek cen może nie wystarczyć, aby przyciągnąć kupujących i przekonać właścicieli domów, że to dobry moment na sprzedaż domów.
Oto najważniejsze trendy stojące za dotychczasową trajektorią rynku mieszkaniowego w tym roku oraz oczekiwania kupujących i sprzedających w drugiej połowie 2024 r.:
Wiosenny sezon zakupów domów po raz kolejny okazał się klapą.
Średnio ponad jedna trzecia domów sprzedawanych w danym roku kupowana jest w okresie od marca do czerwca. Nazywa się to wiosennym sezonem zakupów domów i w ostatnich latach był to sezon rozczarowujący.
Sprzedaż wcześniej zamieszkałych domów w Stanach Zjednoczonych spadła od marca do czerwca w porównaniu z rokiem poprzednim w latach 2022 i 2023. Sprzedaż spadła w marcu, kwietniu i maju tego roku, a wszystko wskazuje na to, że w czerwcu również odnotowano spadek.
Słaba wiosenna sprzedaż odzwierciedla wyzwania związane z przystępnością cenową, przed którymi stoi wielu nabywców domów: średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosi około 7%; Podaż domów na sprzedaż spadła do najniższego w historii poziomu; Ceny mieszkań osiągnęły rekordowe poziomy.
Wysokie stopy procentowe zniechęcają nabywców domów
Według Freddiego Maca średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosi 6,95%, czyli ponad dwukrotnie więcej niż na początku lipca 2021 r.
Na oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa kilka czynników, w tym reakcja rynku obligacji na politykę stóp procentowych Rezerwy Federalnej oraz zmiany rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, które kredytodawcy wykorzystują jako wytyczną przy ustalaniu cen kredytów mieszkaniowych.
Rentowność amerykańskich 10-letnich obligacji, która pod koniec kwietnia przekroczyła 4,7%, ostatnio spadła głównie po tym, jak niektóre dane ekonomiczne wykazały spowolnienie wzrostu, co może pomóc w ograniczeniu presji inflacyjnej i przekonaniu Rezerwy Federalnej do rozpoczęcia obniżania głównej stopy procentowej z najwyższego poziomu poziomie od ponad 20 lat.
Przedstawiciele Fed oświadczyli w czerwcu, że inflacja zbliżyła się w ostatnich miesiącach do celu na poziomie 2%, i wskazali, że spodziewają się obniżenia referencyjnych stóp procentowych jeszcze w tym roku.
Ekonomiści prognozują jednak, że średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu pod zastaw domu utrzyma się na poziomie powyżej 6%.
Nie ma wystarczającej liczby domów na sprzedaż
Kolejną przeszkodą dla nabywców domów jest to, że liczba domów na rynku spadła do niespotykanego dotąd poziomu.
Dobra wiadomość: liczba domów na sprzedaż na koniec maja była największa od sierpnia 2022 r., co dobrze wróży osobom kupującym domy tego lata. Zła wiadomość: podaż dostępnych domów na sprzedaż w całym kraju jest nadal znacznie niższa od poziomu sprzed pandemii.
Podaż domów na sprzedaż w całych Stanach Zjednoczonych była ograniczona przed nadejściem wirusa Covid-19 ze względu na trwającą od ponad dekady liczbę nowych domów poniżej średniej oraz trendy demograficzne, które sprawiły, że właściciele domów dłużej trzymali się swoich nieruchomości.
Duża różnica między obecnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych a tym, co było zaledwie trzy lata temu (3%), również zniechęciła do sprzedaży wielu właścicieli domów, którzy otrzymali bardzo niskie oprocentowanie, co eksperci w dziedzinie nieruchomości nazywają efektem „blokady”.
Cena nie jest odpowiednia
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, średnia krajowa cena sprzedaży wcześniej zajmowanego domu wzrosła w maju o 5,8% w porównaniu z rokiem poprzednim, co stanowi najwyższy poziom w historii od 1999 r. Wzrosła także o 51% w porównaniu do zaledwie pięciu lat temu.
Jednak wzrost cen wyhamowuje. Indeks cen domów Corelogic pokazuje, że ceny domów w USA wzrosły w maju o 4,9% w porównaniu z rokiem poprzednim, co stanowi najmniejszy wzrost od października. Firma zajmująca się śledzeniem danych dotyczących nieruchomości spodziewa się, że do maja przyszłego roku wzrost cen mieszkań w kraju spowolni do 3%.
„Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych tej wiosny spowodował spadek popytu i cen wśród nabywców domów” – powiedziała Selma Heap, główna ekonomistka w Corlogic.
Ceny domów zaczynają spadać, ponieważ coraz więcej mieszkań pozostaje dłużej na rynku. Na obszarach miejskich Florydy, Teksasu, Gruzji i innych stanów, w których w ostatnich latach nastąpiło przyspieszenie tempa budownictwa mieszkaniowego, również zaobserwowano spowolnienie wzrostu cen.
Niektórzy ekonomiści obawiają się, że niewielki spadek oprocentowania kredytów hipotecznych bez zwiększenia liczby domów na rynku może zaszkodzić kupującym, którzy mają trudności z utrzymaniem domu, dając sprzedającym zachętę do podniesienia ceny wywoławczej.
„Jestem trochę zaniepokojony tym, co może się stać z cenami domów, gdy ceny spadną, ponieważ uważam, że pobudziłoby to popyt bez faktycznego stymulowania podaży, przynajmniej w najbliższej perspektywie” – powiedział Darryl Fairweather, główny ekonomista w Redfin prowadzi do gwałtownego wzrostu cen.”
Czy ktoś powinien teraz kupić?
Kupujący, którzy mają możliwość zakupu domu już teraz, powinni skorzystać z szerszej oferty domów dostępnych na rynku.
Każdy, kto może sobie pozwolić na płacenie gotówką, może również chcieć kupić w najbliższej przyszłości.
„Ceny poszły w górę i prawdopodobnie nie spadną, więc nie ma powodu czekać, jeśli nie czeka się, aż ceny spadną” – stwierdził Fairweather z Redfin.
„Amatorski przedsiębiorca. Profesjonalny ekspert od internetu. Człowiek zombie. Nieuleczalny badacz popkultury”.