(Bloomberg) – Od początku pandemii Covid-19 na rynku nieruchomości komercyjnych w USA panuje zamieszanie. Jednak społeczność New York Bancorp przypomniała, że niektórzy pożyczkodawcy dopiero zaczynają dostrzegać problem.
Najczęściej czytane w Bloombergu
Decyzje banku o obniżeniu dywidendy i rezerw akcji spowodowały spadek akcji banku o rekordowe 38% i spowodowały, że Indeks Bankowości Regionalnej KBW osiągnął najgorszy dzień od upadku banku w Dolinie Krzemowej w marcu ubiegłego roku. Japoński bank Ozora Bank zaostrzył obawy na rynku nieruchomości, ostrzegając przed stratą związaną z inwestycjami w amerykańskie nieruchomości komercyjne, co doprowadziło do spadku jego udziałów w azjatyckim handlu.
Obawa ta odzwierciedla ciągły spadek wartości nieruchomości komercyjnych w połączeniu z trudnością przewidzenia, które konkretne pożyczki mogą zakończyć się niepowodzeniem. Definiowaniem tego etapu jest wywołane pandemią przejście na pracę zdalną i szybko rosnące stopy procentowe, które sprawiły, że refinansowanie stało się droższe dla zestresowanych pożyczkobiorców. Inwestor-miliarder Barry Sternlicht ostrzegł w tym tygodniu, że rynek biurowy zmierza w stronę strat przekraczających 1 bilion dolarów.
Dla pożyczkodawców oznacza to możliwość większej liczby niewypłacalności, ponieważ niektórzy właściciele mają trudności ze spłatą pożyczek lub po prostu wychodzą z budynków.
„To ogromna kwestia, którą rynek musi wziąć pod uwagę” – powiedział Harold Bordwin, dyrektor firmy Keen-Summit Capital Partners LLC w Nowym Jorku, która specjalizuje się w renegocjacjach nieruchomości znajdujących się w trudnej sytuacji. „Bilansy banków nie uwzględniają faktu, że jest mnóstwo nieruchomości, które nie będą spłacane w terminie zapadalności”.
Agencja Moody's Investors Service podała, że rozważa obniżenie ratingu kredytowego New York Community Bancorp do „śmieciowego” w związku ze środowymi wydarzeniami.
Przeczytaj więcej: NY Community Bancorp upada, gdy ryzyko związane z nieruchomościami wstrząsa rynkiem
Według Trippa, banki będą musiały zapłacić prawie 560 miliardów dolarów w zakresie zapadalności nieruchomości komercyjnych do końca 2025 roku, co stanowi ponad połowę całego długu związanego z nieruchomościami zapadającego w tym okresie. Zwłaszcza regionalni pożyczkodawcy są bardziej narażeni na wpływ tej branży i prawdopodobnie odczują większe straty niż ich więksi konkurenci, ponieważ nie mają dużych portfeli kart kredytowych ani firm zajmujących się bankowością inwestycyjną, które mogłyby ich izolować.
Jak wynika z opublikowanego w kwietniu raportu JPMorgan Chase & Co., kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią 28,7% aktywów małych banków w porównaniu z zaledwie 6,5% w dużych bankach. Narażenie to wzbudziło dodatkową kontrolę ze strony organów regulacyjnych, które już po zeszłorocznych zawirowaniach w bankowości regionalnej znajdowały się w stanie najwyższej gotowości.
Chociaż problemy z nieruchomościami, zwłaszcza biurowymi, były oczywiste przez prawie cztery lata od wybuchu pandemii, w pewnym sensie rynek nieruchomości znajduje się w zawieszeniu: liczba transakcji spadła ze względu na niepewność zarówno kupujących, jak i sprzedających co do wartości budynków . Obecnie oczekuje się, że potrzeba zajęcia się zbliżającymi się terminami zapadalności długów – i możliwość obniżenia stóp procentowych przez Fed – spowoduje więcej transakcji, które pokażą, jak niska stała się wartość.
Te spadki mogą być znaczne. Aon Center, trzeci co do wysokości wieżowiec biurowy w Los Angeles, został niedawno sprzedany za 147,8 mln dolarów, czyli o około 45% mniej niż cena zakupu w 2014 roku.
„Banki – banki lokalne, banki regionalne – bardzo wolno wprowadzały produkty na rynek, ponieważ nie musiały tego robić, trzymały je do terminu zapadalności” – powiedział Borduin. „Manipulują prawdziwą wartością tych aktywów”.
Kredyty wielorodzinne
Napięcia wokół małych pożyczkodawców zwiększa nieprzewidywalność tego, kiedy i gdzie mogą wystąpić niespłacane zobowiązania hipoteczne, a tylko kilka niespłacanych zobowiązań może siać spustoszenie. New York Community Bancorp podał, że wzrost opłat był związany z budynkiem spółdzielczym i nieruchomością biurową.
Chociaż biura są szczególnym obszarem zainteresowania inwestorów na rynku nieruchomości, największa ekspozycja firmy na nieruchomości pochodzi z budynków wielorodzinnych, w których bank posiada kredyty mieszkaniowe o wartości około 37 miliardów dolarów. Prawie połowa tych pożyczek jest zabezpieczona budynkami z kontrolowanym czynszem, co czyni je podatnymi na przepisy stanu Nowy Jork przyjęte w 2019 r., które ściśle ograniczają możliwość podnoszenia czynszów przez właścicieli.
Pod koniec ubiegłego roku Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów skorzystała z 39% zniżki, sprzedając pożyczki o wartości około 15 miliardów dolarów zabezpieczone budynkami z regulowanym czynszem. Kolejnym sygnałem wyzwań stojących przed tymi budynkami jest fakt, że według stanu na grudzień prawie 4,9% budynków o stabilnym czynszu w Nowym Jorku, w których zaciągnięto sekurytyzowane kredyty, było zaległych, co stanowi trzykrotność wskaźnika w przypadku innych budynków mieszkalnych – wynika z analizy Trippa. nieruchomości zbankrutowały. budynek.
„Konserwatywny pożyczkodawca”
New York Community Bancorp, który w zeszłym roku nabył część Signature Bank, podał w środę, że 8,3% jego kredytów mieszkaniowych uznaje się za niespłacane, co oznacza, że są one obarczone wysokim ryzykiem niewypłacalności.
„Bank Centralny Nowego Jorku jest bardziej konserwatywnym pożyczkodawcą w porównaniu do Signature Bank” – powiedział David Aviram, dyrektor Maverick Real Estate Partners. „Ponieważ jednak pożyczki zabezpieczone nieruchomościami wielorodzinnymi ze stabilizacją czynszu stanowią większy procent portfela najmu New York Commercial Bank niż ich odpowiedniki, zmiana przepisów dotyczących czynszów w 2019 r. może mieć bardziej znaczący wpływ”.
Na banki rośnie presja, aby ograniczały swoją ekspozycję na nieruchomości komercyjne. Chociaż niektóre banki wstrzymały sprzedaż kredytów uprzywilejowanych ze względu na niepewność związaną z ubiegłym rokiem, oczekuje się, że w okresie odwilży rynek wprowadzi na rynek więcej instrumentów dłużnych.
Kanadyjski Imperial Bank of Commerce rozpoczął niedawno sprzedaż kredytów na zagrożone nieruchomości biurowe w Stanach Zjednoczonych. Podczas gdy amerykańskie kredyty biurowe stanowią zaledwie 1% całkowitego portfela aktywów, zyski CIBC spadły ze względu na wyższe rezerwy na straty kredytowe w tym sektorze.
„Odsetek kredytów, które banki zgłosiły dotychczas jako przeterminowane, to spadek w porównaniu z niespłacaniem zobowiązań, które wystąpią w latach 2024 i 2025” – stwierdził Aviram. „Banki są w dalszym ciągu narażone na te istotne ryzyka, a ewentualna obniżka stóp procentowych w przyszłym roku nie rozwiąże ich problemów”.
— Z pomocą Sally Bakewell.
(Aktualizacja ostrzeżenia Aozora Bank dotyczącego nieruchomości w drugim akapicie)
Najczęściej czytane w Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P
„Amatorski przedsiębiorca. Profesjonalny ekspert od internetu. Człowiek zombie. Nieuleczalny badacz popkultury”.