Czy 4% to „magiczna liczba” dla oprocentowania kredytów hipotecznych uderzających w rynek mieszkaniowy (i akcje)?

Magiczna liczba w 2018 roku wyniosła około 4,8%. W 2006 roku było to około 6%. Ale przy dzisiejszych cenach domów? Oto znaki.

przez Wilk Richter o Wilcza ulica.

Według Mortgage średnie tygodniowe oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu i odpowiadających im saldach kredytów wzrosło do 4,06% w tygodniu kończącym się 18 lutego, drugi tydzień z rzędu powyżej 4% i najwyższe od lipca 2019 r. Stowarzyszenie Bankowców Dzisiaj. Średnia stopa 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu wspieranych przez FHA wzrosła do 4,09%.

Gdzie jest więc magiczna liczba, powyżej której ten mocno rozdęty rynek mieszkaniowy zaczyna odczuwać presję wysokich oprocentowania kredytów hipotecznych?

Ale oprocentowanie kredytów hipotecznych jest nadal śmiesznie niskie w obliczu inflacji CPI, która wzrosła do 7,5% i obecnie wynosi Nadal Napędzany ciągłym tłumieniem stóp procentowych przez Rezerwę Federalną i luzowaniem ilościowym – co sprawia, że Najbardziej lekkomyślny Fed w historii.

„Magiczna liczba” w 2018 roku.

Jesienią 2018 r., gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych zbliżało się do 5%, rynek mieszkaniowy zaczął się załamywać, a akcje spadały. Magiczna liczba w tym czasie wydawała się wynosić około 4,8%, a kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych podniosło się wyżej niż we wrześniu, wszystko zaczęło się rozpadać.

Po tym, jak indeks S&P 500 spadł o około 20% do 24 grudnia 2018 r., a wraz z osłabieniem na rynku mieszkaniowym, prezes Fed Powell poddał się codziennemu młotkowi Trumpa i dokonał niesławnego teraz zwrotu.

Jednak w tym czasie, na początku 2019 r., inflacja była mniej Cel Fed, mierzony za pomocą miernika „core PCE”, wynosi 1,6%, co dało Powellowi listek figowy.

Teraz inflacja jest najgorsza od 40 lat i gwałtownie rośnie, i Zawyżone „podstawowe wydatki na konsumpcję osobistą” wynoszą 2,5 razy Cel Rezerwy Federalnej. To inflacja teraz bije Powella na co dzień – zrobił z siebie głupca, nazywając tego potwora, którego uwolnił „tymczasowo”, kiedy wszyscy już wiedzieli, że zamierza przejść na wyższy poziom.

READ  Amerykańskie i chińskie organy regulacyjne w rozmowach na temat źródeł transakcji audytowych

Gdzie więc jest tym razem magiczna liczba, po której rynek mieszkaniowy zaczyna odczuwać presję?

Wnioski o kredyt hipoteczny na zakup domu gwałtownie spadały przez trzy kolejne tygodnie, zbiegając się ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych, a w tygodniu kończącym się 18 lutego osiągnęły najniższy poziom na krótki okres w sierpniu 2021 r., a następnie w okresie zamknięcia, do wejdź na dół. Z zakresu w 2019 r. Indeks MBA Mortgage Applications spadł o 28% w porównaniu z pandemicznymi szczytami ze stycznia 2021 r. (dane za pośrednictwem Investing.com):

„Magiczna liczba” 2006.

Nie pokazano na wykresie: W szczytowym momencie pierwszej bańki na rynku nieruchomości, w styczniu 2005 r., indeks Buy-Mortgage MBA osiągnął 500 – dwa razy w stosunku do dzisiejszego poziomu – zanim załamał się.

W tym czasie Fed znajdował się w środku cyklu podwyżek, podnosząc stopę funduszy federalnych z 1,0% w czerwcu 2004 r. do ostatecznie 5,25% do lipca 2006 r., podnosząc średnią 30-letnią stopę stałego kredytu hipotecznego do 6,4%. W tym czasie rynek mieszkaniowy zaczął bardzo powoli się załamywać.

Indeks Nasdaq zaczął spadać latem 2007 roku i stopniowo wszystko eksplodowało globalnie, przerywane krachem Lehmana we wrześniu 2008 roku.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, gdy ceny domów są już wysokie, stanowią duże wyzwanie na rynkach mieszkaniowych. A wyższe stopy procentowe są generalnie surowe dla akcji.

Więc gdzie była wtedy magiczna liczba? Najwyraźniej 6,4% dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, przy cenach mieszkań z bańki 1, było powyżej magicznej liczby.

Wnioski o kredyt hipoteczny odrzucają.

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że ​​rodziny stawiają na refinansowanie swoich kredytów hipotecznych. Dzieje się tak pomimo historycznej eksplozji cen domów, która niesie ze sobą duży kapitał własny w postaci nieruchomości, który można wydobyć za pomocą odniesienia do wyciągania gotówki.

READ  Akcje Airbnb rosną w obliczu wzrostu zysków

Indeks MBA Mortgage Refinance Applications spadł do najniższego poziomu od czerwca 2019 r. i jest o 74% niższy od epidemii – oprocentowanie kredytów hipotecznych dopiero zaczyna rosnąć i nadal jest śmiesznie niskie, biorąc pod uwagę, że inflacja CPI wzrosła do 7,5% (dane za pośrednictwem Investing). pl):

Teraz magiczna liczba.

Nabywcy domów po raz pierwszy, w obliczu wysokich oprocentowań kredytów hipotecznych i rosnących cen, już wycofali się z tego absurdalnie rozdętego rynku przez Rezerwę Federalną, gdy inwestorzy i kupujący gotówkę napływali na rynek.

Według National Association of Realtors, w styczniu liczba kupujących po raz pierwszy spadła do zaledwie 27% wszystkich zakupów domów, z 30% w grudniu i z 34% w całym 2021 roku.

Idąc dalej, „niektórzy kupujący o średnich dochodach, którzy ledwo kwalifikowali się do kredytu hipotecznego, gdy stopy procentowe były niskie, teraz nie będą mogli sobie pozwolić na kredyt hipoteczny” – powiedział NAR.

Z każdym wzrostem cen domów i każdym wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych, znikają kolejne warstwy potencjalnych nabywców. Na początku nikt nie zauważył, ale potem warstwy zaczęły się piętrzyć, aw pewnym momencie zwykli kupujący – jak kupujący po raz pierwszy – zaczęli słabnąć. Oto, co teraz widzimy.

Na początku nabywcy gotówki i inwestorzy mogą nadrobić różnicę. Tak stało się w okresie „Housing Bubble 1”, który był częściowo napędzany przez inwestorów, którzy następnie stali się rdzeniem kryzysu hipotecznego, kiedy wyprowadzili się z wielu nieruchomości jednocześnie.

Według NAR inwestorzy indywidualni lub kupujący drugi dom zgromadzili się na rynku i stanowili 22% zakupów domów w styczniu, w porównaniu z 17% w grudniu i 15% w styczniu ubiegłego roku.

Wszystkie zakupy gotówkowe wzrosły do ​​27% zakupów domów w styczniu, w porównaniu z 23% w grudniu i 19% w styczniu 2021 r., wynika z raportu NAR.

Jednak w styczniu oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal mieściło się w przedziale od 3,5% do 3,7%, znacznie poniżej granicy 4%. Rzeczywiście, widoczne warstwy kupujących po raz pierwszy zaczynają wychodzić z rynku sztucznie zawyżonego przez lekkomyślną politykę monetarną Fed, która teraz stoi w obliczu rosnących, ale wciąż sztucznie niskich oprocentowań kredytów hipotecznych.

READ  Best Buy odbierze niechcianą technologię, sprzęt i pieniądze

Zatem magiczna liczba dla przeciętnego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wydaje się wynosić nieco na północ od 4%, czyli poziomu, przy którym warstwy potencjalnych nabywców, takich jak kupujący po raz pierwszy, znikają z rynku. To już się dzieje.

Na razie, tak jak ostatnim razem, entuzjastyczni inwestorzy robią różnicę, ale jeśli coś nauczymy się z katastrofy sprzed 15 lat, entuzjazm inwestorów również osłabnie na tych absurdalnie zawyżonych rynkach, gdy stopy procentowe wzrosną w obliczu rosnących cen domów. tak jest w Najbardziej luksusowe bańki mieszkaniowe w Ameryce:

Lubisz czytać WOLF STREET i chcesz ją wesprzeć? Używaj programów do blokowania reklam — całkowicie rozumiem dlaczego — ale czy chciałbyś wesprzeć witrynę? Możesz przekazać darowiznę. Bardzo to doceniam. Kliknij na kufel piwa i mrożonej herbaty, aby dowiedzieć się, jak to zrobić:

Czy chcesz otrzymywać powiadomienia e-mailem, gdy WOLF STREET opublikuje nowy artykuł? Rejestracja tutaj.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.